Паевые фонды на складах: как инвесторы зарабатывают на коммерческой недвижимости
Банк России зафиксировал повышенный интерес состоятельных частных инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ), ориентированным на коммерческую недвижимость. Регулятор связывает этот тренд с замедлением роста фондового рынка и поиском новых инструментов для долгосрочного вложения капитала.
Почему коммерческая недвижимость?
ЗПИФы остаются ключевым сегментом российского рынка коллективных инвестиций: на них приходится около 90% всех активов паевых фондов, что эквивалентно 16,8 трлн рублей. Однако подавляющее большинство этих фондов структурированы под конкретные активы и принадлежат узкому кругу инвесторов (один-два пайщика). В то же время число массовых ЗПИФов, рассчитанных на более широкую аудиторию, неуклонно растет.
Это интересно — 10 альтернативных источников финансирования для развития бизнеса без использования банковских кредитов
По данным ЦБ, в IV квартале 2024 года количество таких фондов увеличилось на 5 единиц и достигло 93. Число пайщиков в них превысило 277 тысяч человек. Несмотря на относительно небольшой объем (около 4% от всех активов ЗПИФов), в 2024 году приток инвестиций в этот сегмент составил в среднем 27 млрд рублей за квартал. При этом около 75% нового капитала было направлено именно в фонды, инвестирующие в коммерческую недвижимость.
Эксперты отмечают, что повышенный спрос на этот инструмент обусловлен стабильно высокой доходностью аренды и ростом цен на коммерческую недвижимость. Кроме того, российский фондовый рынок остаётся изолированным от международных бирж, а ставки по депозитам постепенно снижаются, что побуждает инвесторов искать более прибыльные альтернативы.
Коммерческая недвижимость vs. рынок жилья
В отличие от жилого сегмента, испытывающего давление из-за роста цен на новостройки и повышения ипотечных ставок, коммерческая недвижимость, особенно складские комплексы, демонстрирует уверенный рост.
В 2024 году объем ввода новых складских помещений в России увеличился вдвое по сравнению с 2023 годом, а общий объем инвестиций в складские помещения вырос
Никита Корниенко, основатель инвестиционной платформы SimpleEstate, отмечает, что управляющие компании ЗПИФов отбирают для покупки ликвидные объекты — преимущественно современные складские комплексы класса A, стоимость которых может достигать 3 млрд рублей. Для частного инвестора такой актив недоступен, но благодаря механизму коллективного инвестирования он может получить долю в высокодоходной недвижимости, приобретая пай фонда.
Как устроены инвестиции через ЗПИФ?
Структура вложений в коммерческую недвижимость через закрытые фонды выглядит следующим образом:
- Приобретение объекта — фонд покупает складской или офисный комплекс, сдаём в аренду
- Формирование пула инвесторов — пайщики приобретают доли в фонде, становясь совладельцами недвижимости.
- Получение дохода — инвесторы получают квартальные выплаты за счет арендных поступлений.
- Выход из инвестиций – через 5–7 лет
По расчётам аналитиков, рост стоимости таких объектов может составлять 12–15% в год, а доходность от аренды — около 10%. В совокупности коммерческая недвижимость способна приносить более 25% годовых.
Это интересно — Руководство для бизнес-ангелов: как получить прибыль от инвестиций в стартапы
Кроме того, ЗПИФы обладают налоговыми преимуществами: они не являются юридическими лицами, а значит, освобождены от уплаты налога на прибыль. Пайщики платят только НДФЛ с дохода при погашении паёв.
На что обратить внимание инвесторам?
Несмотря на привлекательность этого инструмента, эксперты советуют инвесторам тщательно анализировать конкретные фонды и активы, в которые они вкладывают деньги. Различные сегменты коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговые центры) имеют разную динамику доходности и ликвидности.
В целом, ЗПИФы коммерческой недвижимости остаются одним из самых перспективных направлений инвестирования для состоятельных клиентов, обеспечивая стабильные выплаты и защиту капитала от инфляции.
