Центробанк России предупреждает, что увеличение продаж квартир в рассрочку может привести к рискам как для покупателей, так и для продавцов. В связи с этим в Банке России совместно с профильными ведомствами разрабатывают меры для регулирования таких сделок. Некоторые застройщики говорят о возможном формировании «пузыря рассрочек» на рынке жилья, что стало предметом обсуждения на XI Российском ипотечном конгрессе Cbonds.
В Центробанке отметили, что растет доля жилья, продаваемого в рассрочку, вместо традиционных ипотечных сделок. Представители регулятора выделили три основных риска, связанных с таким типом сделок:
- Скрытый рост долговой нагрузки покупателей, так как информация по задолженности по рассрочке не поступает в бюро кредитных историй.
- Непрозрачность условий продажи объектов, что затрудняет прогнозирование и анализ для участников рынка.
- Экономические риски для застройщиков из-за снижения финансовой устойчивости проектов и кредитных рисков, что связано с низкой наполняемостью счетов эскроу.
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам группы компаний «А101», заявил, что доля рассрочек может составлять до 60% от всех сделок на рынке. По его мнению, это создает условия для формирования «пузыря рассрочек».
Согласно оценкам группы «Самолет», доля ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья на данный момент едва превышает 37%. Алексей Чапик, директор по стратегическому развитию продаж первичного рынка сервиса «Самолет Плюс», добавил, что рассрочка стала главным фактором роста продаж жилья, ее доля достигла 44,3%. По мнению Анны Тереховой, директора по продажам девелоперской компании «Мармакс», на рынке наблюдается неконтролируемый рост рассрочек, аналогичный ситуации с льготной ипотекой в прошлом.
На данный момент застройщики могут предлагать рассрочку как на готовое, так и на строящееся жилье, причем она может быть оформлена в рамках договора купли-продажи или договора долевого участия (ДДУ) до завершения строительства. Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской компании «Мангазея», пояснила, что первый взнос по рассрочке может составлять 20%, а ежемесячные платежи варьируются от 150 тыс. до 200 тыс. рублей.
По словам Александра Ручьева, президента группы компаний «Основа», рассрочка часто предоставляется на весь период строительства жилья, при этом она может быть беспроцентной или иметь минимальный процент. Некоторые девелоперы, в том числе «Мармакс», установили строгие условия для предоставления рассрочки, чтобы этим инструментом пользовались только покупатели «с серьезными намерениями».
Эксперты рынка сообщают, что на сегодняшний день доля рассрочек в сделках различается. Например, в компании «Мармакс» она достигает 70%, в группе «Родина» — около 65%, а в ФСК доля рассрочек увеличилась в 4 раза, составив 24%. Вице-президент группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов также отметил, что доля рассрочек составляет примерно 50% от всех продаж.
Михаил Матовников, главный аналитик Сбербанка, считает, что даже если доля рассрочек составляет около 40%, это не является катастрофой, поскольку рынок сильно сжался, и в этих условиях такой показатель не выглядит слишком угрожающим. Он связывает рост популярности рассрочек с внешними факторами, в первую очередь с высокими ставками по ипотечным кредитам, что и подтолкнуло застройщиков к использованию этого инструмента.
Камилла Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», в свою очередь, подчеркнула, что многие девелоперы используют финансовую безграмотность граждан, убеждая их воспользоваться рассрочками, несмотря на возможные сложности при переходе на ипотеку. Эксперт отметила, что отсутствие инструмента для оценки платежеспособности покупателей увеличивает риски для застройщиков, так как существует опасность отказа от выполнения обязательств.
Тем не менее, девелоперы предпринимают шаги по снижению рисков, внедряя различные меры для проверки платежеспособности клиентов. Например, они могут проверять информацию о налоговых платежах и статусе клиентов через партнерские платформы. Кроме того, некоторые компании, такие как «Гранель» и ФСК, установили лимиты на продажи в рассрочку, что помогает контролировать риски.
Таким образом, несмотря на возможные риски, связанные с ростом доли рассрочек на рынке недвижимости, эксперты уверены, что правильный подход к регулированию этого инструмента позволит избежать серьезных последствий для рынка и участников сделок.