В начале 2025 года российские банки стали значительно чаще отклонять заявки граждан на ипотечные кредиты. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в январе и феврале доля отказов достигла 55,4% и 56,2% соответственно, тогда как в декабре 2024 года этот показатель составлял 49,9%. Таким образом, рост отказов за два месяца составил 6,3 процентного пункта, нивелировав снижение, наблюдавшееся в течение предыдущих пяти месяцев. Уровень одобрения кредитов (approval rate, AR) сейчас соответствует значениям октября 2024 года. Одновременно с этим объемы выданной ипотеки резко сократились: в январе банки предоставили жилищные кредиты на 127 млрд рублей, в феврале — на 227 млрд рублей, что является минимальными показателями с весны 2022 года.
Доминирование льготной ипотеки и высокие ставки по рыночным кредитам
К концу 2024 года более 80% всех новых ипотечных кредитов оформлялись в рамках государственных программ, и эта тенденция продолжилась в начале 2025 года. В феврале доля льготных займов достигла 87,2%. При этом рыночные ставки остаются на рекордных уровнях: в декабре 2024 года средняя ставка по ипотеке на новостройки составила 28,98%, на вторичное жилье — 29,39%. Эти уровни сохранялись вплоть до конца февраля, что делало коммерческую ипотеку практически недоступной для большинства заемщиков.
Почему растет доля отказов по ипотеке
Максимальный уровень отказов (59%) был зафиксирован в июле 2024 года — сразу после завершения массовых программ льготной ипотеки и ужесточения требований к семейной ипотеке. Впоследствии банки попытались стимулировать ипотечное кредитование, несколько смягчив критерии отбора заемщиков. Однако, по словам директора по маркетингу НБКИ Алексея Волкова, в 2024 году кредитные организации стремились к росту ипотечного портфеля, тогда как в 2025 году их планы стали значительно сдержаннее. Это и привело к росту доли отказов.
Ситуация с рыночной ипотекой предельно ясна: при ставках около 29% одобрение кредита возможно только при очень высоком первоначальном взносе. По оценкам управляющего директора «Эксперт РА» Юрия Беликова, банки выдают кредиты только заемщикам, которые могут внести минимум 50% стоимости жилья. Однако таких клиентов среди потенциальных покупателей жилья крайне мало.
Госпрограммы, составляющие основную долю ипотечных выдач, напрямую не зависят от рыночных ставок. Тем не менее, ужесточение требований также затронуло их. Одной из ключевых причин роста отказов стало увеличение долговой нагрузки заемщиков. Рост доходов граждан отстает от инфляции, что снижает их платежеспособность, а значит, и кредитные возможности.
Воздействие новых регуляторных мер
Руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова указывает на еще один фактор, влияющий на рост отказов: исчерпание пула заемщиков с высоким кредитным рейтингом. Кроме того, с 1 января 2025 года вступили в силу новые ипотечные стандарты. Теперь банки не могут выдавать кредиты на срок более 30 лет, использовать схемы субсидирования ставок застройщиками и применять другие механизмы, которые ЦБ считает рискованными.
Еще одно потенциальное ограничение связано с макропруденциальными лимитами (МПЛ), которые могут значительно повлиять на риск-аппетит банков. По словам Солдатенковой, некоторые кредитные организации начали заранее адаптироваться к возможным ограничениям. Введение МПЛ позволит ЦБ устанавливать квоты на выдачу ипотечных кредитов заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Глава Банка России Эльвира Набиуллина ранее заявляла, что с 1 июля 2025 года МПЛ будут распространяться на ипотечные кредиты заемщикам с ПДН выше 80%.
Последствия для рынка ипотеки
По словам директора по рейтингам финансовых институтов НРА Наталии Богомоловой, несмотря на рост отказов, текущий уровень соответствует средним значениям 2024 года, и говорить об аномальном всплеске пока не приходится. Однако главная задача банков в 2025 году — повышение качества портфеля и снижение рисков, связанных с чрезмерной закредитованностью заемщиков.
В марте 2025 года некоторые крупные банки начали снижать ставки по рыночной ипотеке, однако эксперты скептически оценивают влияние этих мер на уровень одобрения заявок. Беликов отмечает, что пока снижение ставок носит незначительный характер и не оказывает серьезного влияния на доступность кредитов. Солдатенкова также считает, что корректировки ипотечных ставок пока не приведут к существенному росту одобрений.
Во-первых, снижение ставок затронуло только отдельных кредиторов, в то время как у региональных банков в марте были зафиксированы даже случаи повышения ставок. Во-вторых, корректировка составляет всего 1,5–2 процентных пункта, что не является достаточным для масштабного оживления спроса. В-третьих, цены на недвижимость в большинстве регионов остаются стабильными и не демонстрируют тенденции к снижению, что не создает дополнительного стимула для заемщиков.
Выводы
Рост отказов по ипотеке в 2025 году обусловлен сразу несколькими факторами: ограниченной платежеспособностью заемщиков, ужесточением требований банков, изменениями регуляторных норм и возможностью введения макропруденциальных лимитов. При этом доминирование льготной ипотеки не гарантирует доступность жилищных кредитов, так как уровень доходов населения не поспевает за ростом цен и долговой нагрузки. Несмотря на отдельные попытки банков снизить ставки, пока эти меры не способны кардинально изменить ситуацию. В ближайшие месяцы можно ожидать сохранения высокого уровня отказов, особенно в сегменте рыночной ипотеки.