Рынок недвижимости в панике: как борьба с алкомаркетами меняет игру
С начала 2025 года в России усиливается политика ограничения торговли алкоголем, что оказывает заметное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Алкомаркеты, являющиеся активными арендаторами, вынуждены пересматривать свою стратегию, а владельцы коммерческих помещений рискуют потерять надежных арендаторов. Эксперты рассказали, какие убытки грозят собственникам и почему, несмотря на ужесточение ограничений, сдача помещений алкомаркетам остается востребованной.
Усиление ограничений на продажу алкоголя
В различных регионах России вводятся новые меры, ограничивающие время и места продажи алкоголя. Наиболее строгие правила установлены в Вологодской области, где продажа спиртного в будни разрешена лишь с 12 до 14 часов, а в выходные и праздничные дни — с 8 до 23 часов. В Московской области ограничения менее жесткие, но также ощутимые: с сентября 2025 года запрещена продажа алкоголя в магазинах, расположенных в жилых домах с входом со двора. Кроме того, увеличены безалкогольные зоны вокруг образовательных, медицинских и спортивных учреждений, что вынуждает магазины, расположенные вблизи этих объектов, исключать алкоголь из ассортимента.
Влияние на коммерческую недвижимость
Ограничения существенно затрагивают сегмент стрит-ретейла и готового арендного бизнеса (ГАБ), поскольку алкомаркеты являются одними из самых активных арендаторов. Однако отношение владельцев помещений к таким арендаторам неоднозначно.
Плюсы и минусы аренды для алкомаркетов
По словам Станислава Титоренко, генерального директора Malina Property, алкомаркеты охотно заключают предварительные договоры аренды еще на этапе строительства жилых комплексов, стремясь занять выгодные локации. Кроме того, такие арендаторы готовы платить более высокую арендную ставку по сравнению с другими сетями. Спрос на алкоголь стабилен, и кризисные явления, включая пандемии, слабо влияют на продажи.
Никита Корниенко, генеральный директор SimpleEstate, подтверждает, что алкомаркеты входят в топ-3 самых желанных арендаторов наряду с супермаркетами и аптеками. Наличие арендатора-алкомаркета повышает ликвидность объекта недвижимости и упрощает его продажу.
Это интересно — Банковская тайна под угрозой: как новые международные соглашения меняют правила игры
Антон Белых, генеральный директор DNA Realty, отмечает, что для инвесторов из регионов аренда помещения алкомаркету — это способ получить надежный актив в Москве или области. Магазины сетей, таких как «Красное & Белое», хорошо известны покупателям, что повышает доверие к такому инвестиционному решению.
Однако стабильность этих арендаторов имеет свою цену. Артем Цогоев, член совета директоров SimpleEstate, отмечает, что такие арендаторы жестко ведут переговоры, стремясь минимизировать индексацию арендной платы. Особенно это касается сети «Красное & Белое», которая активно сопротивляется увеличению ставок. В периоды высокой инфляции это становится серьезной проблемой для арендодателей. В то же время сети, такие как «Винлаб», пересчитывают арендную ставку по индексу потребительских цен, что делает их более предпочтительными для собственников помещений.
Сергей Дятлов, управляющий партнер Primetr, подчеркивает, что, несмотря на сложные условия аренды, популярность «Красного & Белого» и их активное открытие новых точек (около 9000 за последние два года) делают их желанными арендаторами для многих владельцев коммерческой недвижимости.
Статистика роста алкомаркетов
По данным Алексея Щербатыха, основателя проекта «Риелтор FM», в 16 крупнейших городах России в марте 2025 года функционирует 24 820 алкомаркетов. За год (с апреля 2024 по март 2025) их количество увеличилось на 1,2%. В Москве рост составил 9,9% (на 597 новых точек, до 6617), в Санкт-Петербурге — 5,1% (до 3274 магазинов).
Проблема, но не катастрофа
Ограничения, введённые в Подмосковье, хоть и не стали фатальными для рынка готового арендного бизнеса (ГАБ) и стрит-ретейла, всё же создают определённые трудности. «Запрет коснулся только помещений с выходом во двор, таких объектов всего около 3%, поэтому значительного влияния на рынок он не оказал», — отмечает Никита Корниенко из SimpleEstate.
Однако для владельцев таких объектов могут возникнуть сложности с поиском новых арендаторов. «Мы всегда советовали инвесторам выбирать локации в Москве и в современных домах на первой линии, пусть и по более высокой цене. Практика показала, что такой подход оправдан. Теперь многие помещения в Подмосковье, если постановление не отменят, окажутся невостребованными после ухода алкомаркетов», — комментирует Антон Белых из DNA Realty. Ранее такие локации были интересны сетям «Красное & Белое» и «Бристоль», но другим арендаторам они не привлекательны.
Это интересно — ИТ-гиганты на охоте: рекордный бум слияний и поглощений в России за шесть лет
Сергей Дятлов из Primetr уточняет: «Некоторые помещения с ‘Красным & Белым’ в удачных локациях, вероятно, смогут найти нового арендатора и, возможно, даже по более высокой ставке. Но большая часть находится в малопривлекательных местах. Такие объекты рискуют простоять месяцами, превращаясь в заброшенные помещения. Это касается и многих небольших продуктовых магазинов».
Завеса будущего
Принятые меры пока не вызвали серьёзных потрясений на рынке ГАБов, но усилили напряжённость. Многие эксперты предполагают, что это только начало изменений.
«Риск регулирования для алкобизнеса предсказуем, как приход зимы. Вопрос лишь в том, насколько жёстким будет новое ограничение», — говорит Артём Цогоев из SimpleEstate. В его опросе среди инвесторов около 62% считают, что давление на рынок алкогольной торговли продолжится. Однако паники пока нет — существенных скидок на ГАБы с алкомаркетами не наблюдается. «Сейчас рынок занял выжидательную позицию», — добавляет он.
Антон Белых из DNA Realty считает, что спрос на помещения с алкомаркетами в Москве останется стабильным, а со временем может даже вырасти, поскольку предприниматели будут уходить из Подмосковья из-за повышенных рисков потери арендаторов.
Сергей Дятлов напоминает, что лицензии на продажу алкоголя есть и у обычных продуктовых магазинов, которых также касаются ограничения. «Если закроется множество локальных магазинов, в том числе тех, что продают продукты и алкоголь, выиграют ли от этого потребители? Сокращение конкуренции почти всегда приводит к росту цен», — предупреждает эксперт.
Корниенко из SimpleEstate подчеркивает, что риск новых запретов остаётся высоким. «Застройщики понимают, что коммерческих площадей нужно строить меньше, иначе они окажутся невостребованными. Но когда выбор стоит между арендой для алкомаркета за 3000 рублей за метр и мелким предпринимателем за 1000 рублей, очевидно, что предпочтение отдадут первому. Даже несмотря на риски», — говорит он.
По мнению Белых, закрытие алкомаркетов может серьёзно снизить инвестиционную привлекательность подмосковной недвижимости. «Риск потерять арендатора и не окупить вложения отпугнёт инвесторов. Никто не хочет вкладывать деньги, чтобы затем фиксировать убытки», — отмечает эксперт.
Цогоев сравнил ситуацию с запретом игорного бизнеса: «Тогда за несколько месяцев тысячи помещений потеряли арендаторов. Это стало настоящим шоком для владельцев. Опытные инвесторы знают: алкогольный бизнес прибыльный, но находится под постоянным контролем регуляторов. Поэтому риски всегда высоки».
