Русские инвесторы бегут с Северного Кипра

Еще год назад Северный Кипр считался одним из главных направлений для россиян с пассивным доходом или работающих удаленно. Рынок недвижимости переживал настоящий бум — риелторы отмечали четырехкратный рост спроса. Издание The Economist писало, что после введения санкций, к которым присоединилась Республика Кипр, многие россияне начали переезжать с южной части острова на северную. Однако вложения в недвижимость в непризнанных республиках всегда сопряжены с рисками. Через год после пика инвестиционного интереса большинство россиян покинули Северный Кипр, а те, кто приобрел здесь жилье, стремятся избавиться от него.

Опустевшие улицы Киринии

В пятницу днем в кафе Movie Cafe в центре Киринии — самого крупного приморского города Северного Кипра — наблюдается редкий поток посетителей. В меню по-прежнему преобладают привычные для россиян блюда — борщ, уха, торт «Наполеон». Но русская речь здесь звучит все реже. Владельцем заведения является Михаил Степанов, ранее активно обучавший соотечественников, как вести бизнес на острове. На его семинарах собирались десятки будущих предпринимателей. Сегодня их почти не осталось, и посетителей в кафе стало значительно меньше.

«Раньше мой Instagram-аккаунт (принадлежит Meta, признана экстремистской в России и запрещена) таргетировал аудиторию в 120 000 русскоязычных пользователей, проживающих неподалеку. Сейчас эта цифра сократилась до 20 000. И это видно по числу клиентов», — отмечает Степанов.

Переломный момент для бизнеса

Предприниматель Виталий Макурин описывает ситуацию жестко: «Доверие утрачено навсегда. Никто больше не рискнет покупать здесь недвижимость». Всего несколько решений и один законопроект кардинально изменили инвестиционную привлекательность региона. Сегодня вкладываться в Северный Кипр выгодно только гражданам Турции.

Инвестиции без перспектив

Макурин, приехавший на остров в 2013 году, изначально воспринял его как идеальное место для жизни и бизнеса. Он продал квартиру в Ярославле и приобрел двухкомнатное жилье в комплексе с бассейном, рядом с морем, за £65 000 (около 3 млн рублей). Позже купил еще одну квартиру и арендовал 28 квартир для краткосрочной аренды, взяв на себя управление целым комплексом.

Основателем этого комплекса был Иван Сапелюк — один из первых русскоязычных девелоперов на острове. В 1994 году он начал развивать бизнес, ориентированный сначала на английских пенсионеров, а затем на растущий класс обеспеченных россиян. Но непризнанный статус Северного Кипра сдерживал развитие. Единственной страной, признавшей республику, остается Турция. Эта зависимость ощутима повсюду: от инфраструктуры до символики государства.

Турецкое влияние и местная специфика

Несмотря на экономическую и политическую зависимость от Турции, Северный Кипр долгое время сохранял либеральный уклад. Здесь легализованы казино и проституция, а бизнес оставался более свободным. Но после усиления турецкого контроля и ряда законодательных инициатив условия ведения бизнеса заметно ужесточились.

Проблемы с безопасностью и правовым статусом

Непризнанный статус Северного Кипра привлекал инвесторов, стремящихся избежать юридических проблем. Это касалось и россиян с сомнительными источниками дохода. Например, Михаил Янчук, заочно арестованный в России за мошенничество, открыл здесь риелторский бизнес. Но продажи шли трудно. «Мы тратили часы, объясняя клиентам, что такое Северный Кипр и чем он отличается от Южного», — рассказывает юрист Вадим Черняков.

Образование как драйвер миграции

Одним из факторов, привлекавших россиян, стала доступность образования. Статус бывшей британской колонии позволял местным вузам предлагать обучение по английским стандартам. «На острове действует 27 филиалов британских вузов, стоимость обучения начинается от £5000 в год», — поясняет брокер Анастасия Тихонова. Студенты обучались на острове, а последний год — в головном университете, получая полноценный диплом.

Изменения в миграционной политике

Однако за последний год ситуация изменилась. Несмотря на отсутствие соглашений о выдаче с Россией, власти Северного Кипра начали активнее сотрудничать с турецкими силовиками. Россиян, находящихся в розыске, стали задерживать и передавать сначала в Турцию, а затем в Россию. Теперь такие мигранты стали более осторожными.

Освоение нового рынка

Мы встретились с предпринимателем Джеком Афиком в его жилом комплексе «Цезарь» на Северном Кипре. Несмотря на то что разговор шел на английском, обстановка напоминала Советский Союз — большинство покупателей комплекса составляли россияне, казахи и украинцы.

Афик начал свой бизнес здесь два десятилетия назад, когда строительство на Северном Кипре было практически не регламентировано, а земли у моря стоили символически — около £50 000 за гектар. Он предложил риелторам высокие комиссии — до 20% за каждого приведенного клиента, благодаря чему быстро завоевал рынок. Низкая себестоимость строительства позволяла продавать апартаменты по доступным ценам, предлагая уровень сервиса, значительно превышающий южнокипрский.

Это интересно — Налоговая реформа 2025: ключевые шаги для бизнеса на маркетплейсах

Анастасия Тихонова, занимающаяся продажами недвижимости на обеих частях острова, отмечает, что Афик привнес на рынок новый формат — большие жилые комплексы с развитой внутренней инфраструктурой: бассейнами, коворкингами, детскими площадками и прачечными. Позднее на рынок вышли и турецкие застройщики с аналогичными проектами.

Наталия Рей, переехавшая на Северный Кипр в 2022 году, ранее занималась продажами на российских маркетплейсах. Однако вскоре она переключилась на недвижимость, начав с того, что просто знакомила друзей с застройщиками и получала проценты с продаж. За два года благодаря ее деятельности на остров перебрались около 150 семей. При средней стоимости квартиры €100 000, это могло принести до €3 млн только на процентах. Такой подход стал моделью быстрого заработка для многих риелторов региона.

Виктор Шорохов, переехавший на Кипр с намерением заниматься строительством, быстро переориентировался на продажи. В период бума его компания продавала до 50 квартир в месяц, получая 20% комиссии с каждой сделки. Простота проведения сделок, возможность оплаты даже криптовалютой и растущие цены на недвижимость делали рынок особенно привлекательным для инвесторов.

Новый регламент и его последствия

21 мая 2024 года правительство Северного Кипра ограничило количество объектов недвижимости, доступных иностранцам, не являющимся гражданами стран, признавших республику. Владельцам, имеющим более одного объекта, предписали продать «излишки» в течение семи лет. Кроме того, все договоры купли-продажи должны быть зарегистрированы в земельном кадастре, а на собственников наложили налог в 12% от стоимости жилья. Нарушения караются штрафами до €600 000.

Эти меры вызвали массу трудностей для собственников. Без регистрации права собственности продажа квартиры невозможна без согласования с застройщиком, который может потребовать дополнительную плату за переуступку или вовсе запретить сделку. Бывший бейсболист Николай Лобанов столкнулся с этой проблемой, пытаясь продать свою квартиру: сначала ему отказали, ссылаясь на квоты, но впоследствии сделку удалось провести через оформление на гражданку Турции.

Цены на вторичном рынке начали падать. Например, Вячеслав из Краснодара готов продать свою квартиру за €85 000, тогда как застройщик выставляет аналогичное жилье по €120 000–130 000. При этом продажи почти заморожены, а многие стройки остановлены.

Психологический и социальный эффект

Новые ограничения отразились и на психологическом состоянии жителей. Психолог Галина Рачевская отмечает, что после принятия закона уровень тревожности среди русскоязычного населения значительно возрос. Люди обеспокоены возможными будущими изменениями законодательства, и некоторые даже покидают остров, продавая имущество по заниженным ценам.

Экономическая адаптация

Сложности вынудили предпринимателей искать альтернативные пути заработка. Виктор Шорохов, предвидя спад в сфере недвижимости, вложил $400 000 в сельское хозяйство, развивая овцеводческую ферму. Его цель — увеличить поголовье с 1 000 до 5 000 овец, что в будущем обеспечит стабильный доход.

Это интересно — Банковская тайна под угрозой: как новые международные соглашения меняют правила игры

Изменения также затронули правила пребывания на острове: теперь для получения вида на жительство необходимо иметь на счету минимум €40 000 на каждого члена семьи. Единственный способ остаться — открыть бизнес и оформить предпринимательскую визу, однако местные регламенты в этой сфере остаются сложными и запутанными.

Ситуация на Северном Кипре демонстрирует, как быстро меняющаяся правовая среда и геополитические факторы могут изменить инвестиционный климат региона, заставляя предпринимателей адаптироваться и искать новые пути развития.