Герои прошлого: как склады теряют стабильность и погружаются в неопределенность

После нескольких лет динамичного роста на рынке складской недвижимости наступил период неопределенности. По мнению аналитиков, текущие тенденции свидетельствуют о замедлении темпов спроса, умеренном увеличении доли свободных площадей и вероятности, что в ближайшем будущем предложение начнет превосходить спрос, что создает потенциал для снижения арендных ставок.

В последние месяцы наблюдается резкое охлаждение, которое сменило предшествовавший ажиотажный спрос и стремительный рост арендных ставок. Эксперты расходятся в прогнозах относительно дальнейшего развития: некоторые предполагают длительное охлаждение рынка, с падением ставок и увеличением вакантных площадей, в то время как другие считают, что текущая пауза временная, и скоро рост возобновится.

Осеннее охлаждение

Снижение интереса к складским площадям стало заметным осенью 2024 года. Константин Фомиченко, партнер компании NF Group, отмечает, что с ноября наблюдается четкая тенденция к снижению спроса. Основным фактором, оказавшим влияние на ситуацию, стало повышение ключевой ставки, что привело к удорожанию кредитов. В ответ многие компании приостановили расширение бизнеса и сосредоточились на оптимизации использования уже занятых площадей, что вызвало появление дополнительных вакантных объектов. Это, в свою очередь, привело к стабилизации арендных ставок и прекращению аукционов за свободные метры, которые еще недавно стали признаком дефицита.

Это интересно — Тупик серийного автопрома: что мешает России наладить массовое производство

К концу 2024 года ситуация усугубилась, когда «СберЛогистика» объявила о разрыве арендных договоров, что еще больше подогрело дискуссии о снижении спроса. Игорь Ковальчук, коммерческий директор 3PL-оператора NC Logistic, прокомментировал ситуацию как сигнал о возможном охлаждении рынка складской недвижимости.

Прогнозы на 2025 год подтверждают ожидания снижения сделок с арендой складов. Согласно данным IBC Real Estate, в Московском регионе ожидается снижение на 19,7%, до 2,5 млн кв. м. Прогнозы других аналитических компаний, таких как NF Group (20% снижение, до 2 млн кв. м) и Remain (22% снижение, до 2,2 млн кв. м), также указывают на снижение активности в секторе. Эти показатели предполагают возвращение спроса к уровням 2021 года, когда объем аренды был на уровне 2,6–2,76 млн кв. м.

Переизбыток предложения

Нарастающий дефицит спроса сопровождается значительным увеличением объемов строительства новых складских объектов. Однако эксперты считают, что заявленные объемы вряд ли будут реализованы в полном объеме в 2025 году. Например, Евгений Бумагин, член совета директоров IBC Real Estate, отметил, что заявленный объем строительства в 5,3 млн кв. м вызывает опасения из-за возможного перепроизводства. По его прогнозам, реальный ввод составит около 2,2 млн кв. м, из которых значительная часть — это объекты, строящиеся под конкретных арендаторов, а также здания в сегменте light industrial и спекулятивные проекты.

Разница между заявленным и реальным объемом строительства составляет 3 млн кв. м. Если хотя бы 1–1,5 млн кв. м из этой разницы будут введены в эксплуатацию, это может привести к резкому увеличению вакантных площадей, что повлияет на арендные ставки и усилит конкуренцию между арендаторами.

Прогнозы касаемо объемов новых складов разнятся среди экспертов. Виктор Афанасенко из Nikoliers и Антон Алябьев из CORE.XP оценивают заявленные объемы ввода в 5,4 млн кв. м, в то время как Фомиченко из NF Group предсказывает цифру в 7,7 млн кв. м. Глеб Белавин, заместитель генерального директора управляющей компании MLP, подчеркивает, что такой объем строительства — это результат стремления бизнесменов быстро реагировать на предполагаемый спрос, который, как оказалось, не оправдал ожиданий. Белавин предполагает, что часть этих проектов все-таки будет завершена и выйдет на рынок, что приведет к избытку предложения и снижению ставок.

Спекулятивные проекты и региональные различия

Наиболее заметную долю в проектируемом строительстве в 2025 году составляют спекулятивные проекты, особенно в Москве. Антон Алябьев из CORE.XP указывает, что из 2,4 млн кв. м новых складов, запланированных к вводу в Московском регионе, 51% приходится на спекулятивные объекты. Это может привести к увеличению доли вакантных площадей в столице до 2–2,5%. В регионах же, напротив, основную часть составляют built-to-suit проекты — здания, возводимые под конкретных арендаторов, которые в меньшей степени влияют на вакансию.

В Московском регионе к 2025 году планируется ввод 1,99 млн кв. м складских площадей, из которых 56,6% будут составлять спекулятивные объекты. Дмитрий Герастовский из Ricci отметил, что 20,4% этих площадей уже забронировано арендаторами, что смягчает общий эффект от переизбытка предложения.

Прогнозы по вакансии

Вакансия на рынке складской недвижимости в Московском регионе по итогам 2024 года оставалась на уровне ниже 1%, но в 2025 году прогнозы сильно варьируются. Компания Ricci ожидает, что вакансия в регионе достигнет 1%, Remain прогнозирует 1,3%, а IBC Real Estate — 2,5%. Наиболее пессимистичный прогноз дает NF Group, предполагая, что вакансия может достичь 7%, если все заявленные проекты будут завершены.

Если рынок будет развиваться согласно наиболее консервативным прогнозам, то объем вакантных площадей в Московском регионе может составить около 520 тыс. кв. м, что значительно выше 180 тыс. кв. м, зафиксированных на конец 2024 года. В случае реализации всех заявленных проектов, вакансия может достигнуть 2 млн кв. м в Московском регионе и 4 млн кв. м по всей России.

Таким образом, складывается четкое понимание, что в 2025 году рынок складской недвижимости столкнется с избыточным предложением, что, вероятно, приведет к дальнейшему охлаждению спроса и снижению арендных ставок.

Неиспользуемые площади и тренды на рынке складской недвижимости

На фоне изменений в экономике и структуры импорта наблюдается тенденция к увеличению предложения свободных площадей на рынке складской недвижимости, которые частично предлагаются в субаренду. Эксперты связывают это с общим снижением потребительских товаров, что напрямую влияет на спрос на складские площади.

Это интересно — Как покорить Японию: искусство впечатлять японцев чистотой и идеальной визиткой

Представители крупных логистических компаний подтверждают этот тренд. Андрей Соколов, директор производственного департамента Boxberry, отмечает, что в условиях снижения покупательской способности наблюдается уменьшение объемов запасов. «Ретейлеры сокращают объемы поставок, что связано с ростом закупочных цен, стоимости кредитных ресурсов и логистики», — поясняет Евгений Смирнов, коммерческий директор логистического оператора «Молком». На этом фоне есть и контртенденция: некоторые компании расширяют площадь арендуемых объектов.

Еще один важный момент касается оптимизации складских запасов. Как подчеркивает Артем Хомышин, руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic в России, после повышения ключевой ставки многие владельцы складов стремятся повысить оборачиваемость продукции. Это позволяет снизить финансовую нагрузку и сокращать объемы стоков. В результате, рынок столкнулся с увеличением предложения субаренды.

Примечание: на текущий момент в Московском регионе доступно около 85 000 кв. м складских помещений для субаренды, что в три раза превышает уровень прошлого года, сообщает Афанасенко из компании Nikoliers. Однако реальный объем может быть и выше, поскольку не все владельцы объектов публично объявляют о наличии свободных площадей.

Снижение заполняемости складов

Снижение импорта потребительских товаров также отразилось на заполняемости складских помещений. Ярослав Туа, CEO индустриального агентства Herzen, утверждает, что в 2023 году многие операторы могли загружать свои объекты на 85-90%, однако к началу 2025 года эта цифра снизилась до 70-75%. В некоторых сегментах, особенно за пределами маркетплейсов, заполняемость снизилась еще больше. Это явление обусловлено не массовым уходом арендаторов, а просто снижением товарооборота — меньше товаров, меньше оборачиваемости и, соответственно, меньшие складские запасы.

Текущие ставки аренды и их тенденции

На фоне таких изменений стоит ожидать, что ставка аренды складских помещений может скорректироваться в сторону снижения. За последние несколько лет аренда складских объектов значительно подорожала, превышая темпы инфляции. По данным различных аналитических агентств, в 2024 году ставки аренды выросли на 41-43% в зависимости от региона и типа объекта. Для сравнения, уровень инфляции в России в 2024 году составил 9,52%, а ключевая ставка увеличилась на 31,25%.

Причины этого роста аренды лежат в повышении спроса на складские площади, который был вызван как увеличением объемов логистики, так и необходимостью переговорам с арендаторами по обновлению договоров, особенно с учетом того, что ставки по аренде существенно увеличивались.

Как объясняет Виктор Заглумин, сооснователь и партнер компании Bright Rich | CORFAC International, высокий спрос и дефицит складских помещений привели к тому, что арендаторы сталкивались с повышением ставок аренды в несколько раз по существующим договорам. Для владельцев складов это было вынужденным шагом, поскольку условия прежних контрактов не позволяли эффективно соответствовать рыночным ценам. Однако такая ситуация привела к перегрузке рынка и поиску альтернативных вариантов аренды.

Тем не менее, по мнению ряда экспертов, текущий уровень ставок аренды слишком высок для большинства арендаторов и становится значительным сдерживающим фактором для заключения новых сделок. Как отмечает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов, снижение числа новых арендных сделок вызвано не столько уменьшением потребности в площади, сколько неготовностью арендаторов платить такие высокие ставки.

Прогнозы по ставкам аренды и замедление строительства

Некоторые аналитики прогнозируют, что рост ставок на складские площади продолжится. Так, представители IBC Real Estate предполагают, что в 2025 году ставки аренды вырастут на 8%, что соответствует 13 500 рублей за квадратный метр в год. В то же время другие эксперты, такие как представители NF Group, считают, что ставки в московском регионе останутся на уровне конца 2024 года — 12 000 рублей за квадратный метр. В других регионах страны прогнозируется умеренный рост, в частности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где ставки могут вырасти на 2,8%.

На текущий момент, рынок складской недвижимости демонстрирует определенную стабилизацию, но есть мнение, что на фоне снижения темпов строительства новых объектов и продолжающегося высокого уровня ставок, ситуация на рынке в будущем будет зависеть от изменений в ключевой ставке ЦБ. Когда ставка снизится, активизируется спрос, что приведет к дефициту складских площадей и, возможно, к росту ставок аренды.

Инвестиционные риски и перспективы для ЗПИФ недвижимости

Вложения в недвижимость, особенно в складские объекты, остаются актуальными, несмотря на текущие вызовы. Однако для некоторых инвесторов снижение арендных ставок может повлиять на доходность, особенно для тех, кто вложил средства в строящиеся объекты. Евгений Цыбульский, директор по продуктовому развитию УК «Финам менеджмент», предупреждает, что в случае снижения арендных ставок, клиенты могут столкнуться с уменьшением доходности своих инвестиций.

Кроме того, в связи с прогнозируемыми изменениями на рынке, эксперты отмечают, что для владельцев ЗПИФ складской недвижимости серьезных рисков, как таковых, нет. Но ситуация с доходностью требует пристального внимания, особенно в условиях неопределенности и возможных изменений на рынке аренды.

Таким образом, рынок складской недвижимости в России продолжает оставаться под давлением экономических факторов, а также меняющихся потребностей арендаторов и инвесторов. Риски на рынке сохраняются, но значительные изменения в ближайшие годы маловероятны без кардинальных изменений в макроэкономической ситуации и политической обстановке.